ความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยหรือใช้ชีวิตประจำวันอยู่ในอาคารต่าง ๆ ถือเป็นภารกิจสำคัญที่เจ้าของโครงการไม่อาจละเลย ดังนั้น การตรวจสอบอาคารตามกฎหมายจึงเป็นหนึ่งในกระบวนการที่กำหนดไว้ให้ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพื่อประเมินความแข็งแรง ความปลอดภัย และการใช้งานที่ถูกต้องของตัวอาคารอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารที่มีคนใช้งานหนาแน่น
หากละเลยการตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย อาจเกิดความเสียหายทั้งในแง่ของชีวิต ทรัพย์สิน และผิดกฎหมายได้ เพื่อให้ตระหนักถึงความสำคัญ เราจะไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับการตรวจสอบอาคารให้มากขึ้นกัน
การตรวจสอบอาคารคืออะไร ?
การตรวจสอบอาคาร (Building Inspection) คือ การประเมินและวิเคราะห์ความมั่นคง แข็งแรง และความปลอดภัยของอาคารตามที่กฎหมายกำหนด โดยจะต้องดำเนินการโดยผู้ตรวจสอบอาคารที่ได้รับการขึ้นทะเบียนจากกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อประเมินความเสี่ยงได้อย่างถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งวัตถุประสงค์ของการตรวจสอบ ได้แก่- ตรวจสอบโครงสร้างอาคาร ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล ระบบลิฟต์ และอื่น ๆ
- ประเมินความเสี่ยงที่อาจส่งผลต่อความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร
- ให้คำแนะนำการซ่อมแซม ปรับปรุง หรือแก้ไขตามข้อบกพร่องที่พบ
อาคาร 9 ประเภทที่ต้องตรวจสอบตามกฎหมาย
ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และประกาศกระทรวงมหาดไทยที่เกี่ยวข้อง กำหนดให้อาคาร 9 ประเภทต่อไปนี้ ต้องมีการตรวจสอบอาคารเป็นประจำ ได้แก่
1. อาคารสูง
อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ โดยมีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป ซึ่งการวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด
2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ
อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการ โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป
3. อาคารชุมนุมคน
อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายใน เพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคน โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป
4. โรงมหรสพ
อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้สำหรับฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริงอื่น ๆ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณชนเข้าชมการแสดงนั้นเป็นปกติ ซึ่งอาจจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้เช่นกัน
5. โรงแรม
อาคารที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ซึ่งมีความเสี่ยงสูงเมื่อมีผู้เข้าพักจำนวนมาก
6. อาคารชุด
อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป
7. โรงงาน
โรงงานที่มีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงที่จะส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยและสิ่งแวดล้อม
8. ป้าย
ป้ายหรือสิ่งก่อสร้างสำหรับติดหรือตั้งป้าย ซึ่งมีความสูงจากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป หรือป้ายที่ติดตั้งหรือตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคาร ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป
9. สถานบริการ
สถานบริการประเภทต่าง ๆ ที่เปิดให้บริการแก่ประชาชนและได้รับอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป
เจ้าของโครงการหรือผู้ครอบครองอาคารเหล่านี้ มีหน้าที่ตามกฎหมายในการจัดให้มีการตรวจสอบอาคารและจัดส่งรายงานผลการตรวจสอบให้แก่หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องตามระยะเวลาที่กำหนด
ขั้นตอนการตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย
การตรวจสอบอาคารตามกฎหมายเป็นกระบวนการที่ต้องดำเนินการอย่างเป็นระบบและมีขั้นตอนที่ชัดเจน โดยมีขั้นตอนสำคัญ ดังต่อไปนี้
1. แต่งตั้งผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนถูกต้อง
ขั้นตอนแรกคือการคัดเลือกและว่าจ้างผู้ตรวจสอบอาคารที่มีใบอนุญาตและขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมืองอย่างถูกต้อง เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ที่ทำการตรวจสอบมีความรู้ความสามารถและดำเนินการตามมาตรฐาน
2. ตรวจสอบสภาพโครงสร้างและระบบต่าง ๆ
ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบอย่างละเอียดในทุกส่วนของอาคาร ทั้งโครงสร้างหลัก สภาพการใช้งานของระบบไฟฟ้า ระบบระบายอากาศ ระบบประปา สุขาภิบาล ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย บันไดหนีไฟ และระบบอื่น ๆ ที่กฎหมายตรวจสอบอาคารกำหนด
3. จัดทำรายงานผลการตรวจสอบ
หลังจากทำการตรวจสอบแล้ว ผู้ตรวจสอบจะจัดทำรายงานผลการตรวจ ซึ่งจะระบุถึงสภาพของอาคาร จุดที่พบข้อบกพร่อง หรือความเสี่ยง พร้อมทั้งให้ข้อเสนอแนะในการแก้ไขปรับปรุง
4. ส่งรายงานให้หน่วยงานท้องถิ่นภายในระยะเวลาที่กำหนด
เมื่อได้รายงานผลการตรวจสอบแล้ว เจ้าของอาคารมีหน้าที่ต้องนำส่งรายงานไปยังหน่วยงานราชการในพื้นที่หรือส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล หรือ อบต. ตามที่กำหนด
5. ดำเนินการซ่อมแซมหรือแก้ไขจุดที่พบว่าไม่ปลอดภัย
หากรายงานผลการตรวจสอบระบุว่ามีจุดที่ต้องแก้ไขเพื่อความปลอดภัย เจ้าของอาคารจะต้องดำเนินการซ่อมแซมหรือปรับปรุงแก้ไขโดยเร็ว ถ้าไม่ดำเนินการตามข้อบังคับ อาจมีโทษปรับ หรือร้ายแรงที่สุดคือคำสั่งระงับการใช้อาคารได้
ความสำคัญของการตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย
การปฏิบัติตามกฎหมายตรวจสอบอาคารถือเป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะไม่เพียงแต่เป็นการทำตามหน้าที่ที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น แต่ยังส่งผลดีในหลายประการ ดังนี้- เพิ่มความปลอดภัย ลดความเสี่ยงจากการพังทลายหรืออุบัติเหตุจากความบกพร่องของโครงสร้าง
- ลดความเสี่ยงจากอัคคีภัย เนื่องจากระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย จะได้รับการตรวจสอบว่าพร้อมใช้งานอยู่เสมอ
- ลดภาระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมฉุกเฉิน ซึ่งการตรวจพบปัญหาในช่วงเริ่มต้นและแก้ไขทันที มักมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการรอให้ปัญหาลุกลามจนต้องมีการซ่อมแซมครั้งใหญ่
- แสดงถึงความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการ สร้างความเชื่อมั่นและภาพลักษณ์ที่ดีให้แก่องค์กร
- ป้องกันการถูกฟ้องร้องหรือเสียค่าปรับจากการละเลยหน้าที่ หรือร้ายแรงถึงขั้นถูกระงับใช้อาคารได้
การตรวจสอบอาคารตามกฎหมายไม่ใช่เพียงการปฏิบัติตามข้อบังคับเท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ใช้อาคารและยืดอายุการใช้งานของอาคารได้อีกด้วย
ถึงแม้ว่าการตรวจสอบอาคารประจำปีจะเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของโครงการ แต่อย่าลืมว่าผู้พักอาศัยในคอนโดมิเนียม อาคารสูง หรือบ้านจัดสรร ก็มีบทบาทสำคัญในการเฝ้าระวังความผิดปกติภายในที่อยู่อาศัยเช่นกัน
ดังนั้น หากพบสิ่งผิดปกติ ควรรีบแจ้งซ่อมเพื่อความปลอดภัยของทุกคน ด้วยระบบแจ้งซ่อมบ้านและคอนโด อย่าง FASTCare ที่ช่วยให้การแจ้งซ่อมเป็นไปอย่างสะดวก มีระบบติดตามสถานะ ตรวจสอบประวัติการซ่อม และลดการตกหล่นของปัญหาที่ควรได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที ขอคำปรึกษาหรือสมัครใช้บริการ ติดต่อฝ่ายขายที่เบอร์ 099-826-3928 หรือ 080-447-0066 อีเมล sales@iconframework.com
ข้อมูลอ้างอิง
- การตรวจสอบอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมืองพร้อมให้ข้อมูลข่าวสารที่เป็นประโยชน์ สำหรับคุณ. สืบค้นเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2568 จาก https://pvnweb.dpt.go.th/singburi/th/submenu03-01